紹興房產糾紛律師:已經抵押的房產能不能買賣

郝小青

浙江德凡律師事務所專職律師

擅長領域：證券糾紛、刑事辯護、合同糾紛、公司法務。

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事實經過：2019年，原告A作為購買方，被告B作為轉讓方，簽訂《售房定金協議書》一份，約定被告向原告出售位于上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋（下稱系爭房屋），轉讓總價款385萬元。原告向被告支付定金20萬元。

2019年3月26日，原、被告在中介的見證下簽署《還款說明》一份，約定：借款人B向渤海信托借款事宜，擔保方森強金融，現B以賣房還款，A幫B結清因此筆借款而產生的所有費用。

同日，原告及案外人程某作為甲方、被告作為乙方又簽訂《支付房款補充協議》一份，約定：甲方同意代乙方償還抵押貸款，以消除系爭房屋上的抵押權，乙方同意甲方代為其償還的貸款視為系爭房屋房款的一部分。鑒于上述情形，雙方達成如下協議：1、甲方代為乙方償還渤海XX股份有限公司、糖果金融、興業銀行陸家嘴支行貸款。2、乙方確認甲方支付的上述款項作為購房款的一部分……該協議由原告A及被告B簽字。

2019年3月28日，原告向渤海XX股份有限公司轉賬匯款97,234元；2019年3月29日，原告向渤海XX股份有限公司轉賬匯款46萬元，合計轉賬557,234元。

法院判決：駁回原告A的訴訟請求。

法理分析：原、被告就系爭房屋簽署《售房定金協議書》后，因系爭房屋上存在案外人抵押權登記，原、被告簽訂《支付房款補充協議》，約定原告代被告償還抵押欠款，償還欠款視為已付房款，系雙方真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。原告提出被告欺騙其有能力解除查封等，并不構成法律規定的合同無效的事由，對原告要求確認原、被告簽署的《支付房款補充協議》無效的訴訟請求，本院不予支持。對于原告匯給渤海XX股份有限公司的錢款，系原告基于《支付房款補充協議》自愿對自身權利義務作出的處分，應依法承擔相應后果，該項訴請，依法予以駁回

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